Власти пытаются признать постройку самовольной. Пять аргументов для защиты в суде

Признать постройку самовольной могут, если здание построили на земельном участке, для которого не оформлено право на землю. Это частноправовое нарушение, то есть лицо нарушает права и законные интересы других физических или юридических лиц. Нарушение может быть и публично-правовым: формальным, если нет необходимых разрешений, либо содержательным, если есть нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Поиском самостроя в таком случае занимаются сотрудники Госинспекции по недвижимости.

Чтобы снести постройку, властям придется обратиться в суд, истцом выступает ДГИ. Перед этим ведомство блокирует все опции госуслуг по объекту и включает его в список самостроев. По Москве такой список ведут в приложении 2 к постановлению правительства Москвы от 11.12.2013 № 819‑ПП. В 2023 году его обновили (постановление правительства Москвы от 07.02.2023 № 163‑ПП).

Должностное лицо обязано сообщить собственнику объекта, что в результате проверки недвижимость включили в список самостроев. Но на деле это выполняют не всегда, поэтому придется самостоятельно проверять информацию. Если о претензиях ДГИ узнали непосредственно по информации из суда, то необходимо оценить перспективы спора. В первую очередь нужно определить, есть ли у истца право на иск и попадает ли требование в срок исковой давности. Кроме того, важно оценить, отвечает ли строение критериям самостроя и является ли оно капитальным, поскольку не всегда в таком случае необходимо получать разрешение на строительство. В статье разберем это подробнее.

Право органа исполнительной власти на иск

Если социально значимый объект соответствует строительным нормам и не угрожает жизни и здоровью граждан, то суд принимает решение исходя из баланса публичных и частных интересов. При этом не имеет значения, есть ли нарушение земельного законодательства или разрешение на строительство.

Процессуальное право. Истец должен обосновать, какое право он хочет защитить. Если публичное, то необходимо доказать, нарушает ли строительство спорного объекта интересы неопределенного круга лиц. Если частное, то необходимо доказать, в чем заключается нарушение гражданских прав, принадлежащих непосредственно муниципальному образованию (постановление 2ААС от 16.01.2023 по делу № А31-740/2021).

Материально-правовой интерес. Чтобы подать заявление, истец должен обладать не только процессуальным правом предъявить иск, но и иметь материально-правовой интерес в сносе самовольной постройки. Например, если речь идет о социально важных объектах. В одном из дел истец не доказал, что сохранение спорных строений настолько нарушает его права, как частного собственника, что необходимо пренебречь публичными интересами — в данном случае: обеспечением жилого микрорайона коммунальными ресурсами (постановление АС Московского округа от 19.01.2017 по делу № А41-9863/2014).

Срок исковой давности

Можно выделить два варианта течения срока исковой давности. Он может составить три года, если строение возведено без необходимых согласований, разрешений, но не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Но в ситуации, когда угроза есть, суд вообще не станет применять правила об исковой давности.

Если строение соответствует градостроительным и строительным нормам, то нужно доказать, что орган исполнительной власти знал или должен был знать об объекте строительства более трех лет до момента обращения в суд. Подтвердить это можно с помощью документов, где фигурирует спорный объект. От даты оформления и будут считать срок исковой давности. Например, с момента как инспекция составила акт плановых или внеплановых проверок либо органы госвласти оформили договор аренды или допсоглашения к нему (постановления 9ААС от 22.08.2022 по делу № А40-59033/22, АС Московского округа от 18.07.2022 по делу № А40-207882/2020).

Отсчет исковой давности суд начнет вести с момента, когда Правительство включило постройку в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (решение АС г. Москвы по делу № А40-39889/21-150-274).

Суды могут считать срок исковой давности от даты, когда муниципальное образование решило предоставить в аренду земельный участок со ссылкой на свидетельство о госрегистрации права на спорные объекты. Однако в судебной практике сформировались две спорные позиции по этому вопросу (см. «Срок исковой давности: прецеденты и разногласия»).

Критерии капитального строения

Самовольной постройкой может быть только объект капитального строительства. Не являются капитальными: бытовые и производственные корпуса из легких металлических конструкций; мансарды (не затрагивающие конструктив здания); антресоль; временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки и надстройки; неотделимые улучшения земельного участка (замощение, покрытие и др.). Прочная связь с землей — основной признак для отнесения его к недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК). Суд не признает объект самовольным, если его можно переместить без ущерба его назначению.

Конструкция. Признать движимым имуществом суд может сборно-разборную конструкцию. Этот критерий он применит и к сложным объектам, которые состоят из нескольких сооружений. Например, гостевой дом, баня, котельная, гараж c ленточным фундаментом (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 14.08.2018 № Ф02-3184/2018 по делу № А58-7000/2016).

Фундамент. Суд не признает постройку объектом капитального строительства, если у него нет фундамента. Но если он есть, то однозначно это не указывает, что постройка — объект недвижимости (постановления АС Московского округа от 09.08.2021 по делу № А40-334161/2019, АС Западно-Сибирского округа от 26.05.2021 по делу № А46-13367/2020, АС Уральского округа от 03.11.2022 по делу № А07-18384/2021).

Коммуникации. В качестве капитального суд не признает объект, если к нему не подключили стационарные или временные коммуникации — водоснабжения, теплоснабжения или канализации (постановления АС Московского округа от 23.12.2022 № Ф05-29790/2022 по делу № А40-14358/2021, от 26.05.2022 № Ф05-10564/2022 по делу № А40-47781/2020).

Признаки самостроя

Иногда объект строят на земельном участке, где действуют ограничения для его использования. Причина в том, что к сведениям в отношении значительного числа зон с особыми условиями использования территории отсутствует публичный доступ.

Дата постройки. Самовольной постройкой суд не признает объект, который используют не по целевому назначению, а также здания, строения и сооружения нежилого назначения, которые построили до 1 января 1995 года. В данном случае имеет значение именно дата возведения постройки. Доказать это можно с помощью отчета переоценки основных фондов, постановления администрации, плана приватизации, в котором есть информация об имуществе, которое переходит в собственность. Также поможет информация по балансовому учету строения, решение исполнительного комитета совета депутатов об отводе земельного участка, проект планировки и застройки поселка и т. д.

Самостоятельность объекта. Самостоятельным объектом недвижимости не является часть единого недвижимого комплекса (ст. 133.1 ГК). Самостоятельную юридическую судьбу такой объект не имеет, поэтому и признать самовольной постройкой суд его не может. Такое правило применяют, например, для линейных объектов. Суд должен установить, является ли отдельный элемент линейного объекта недвижимым имуществом и есть ли возможность перенести его без утраты технических характеристик объекта в целом. Так произошло в деле о спорном участке ВОЛС, который был частью линейного объекта. Суд установил, что снести его невозможно, поскольку весь объект утратит свое функциональное назначение (постановление АС Волго-Вятского округа от 23.03.2021 № Ф01-724/2021 по делу № А31-3765/2019).

Если объект является вспомогательным, в его сносе суд откажет. Законодатель не раскрывает понятия о такого рода объектах. В письме от 07.06.2012 № 14-4215-ГЕ «О реконструкции объекта недвижимого имущества» Росреестр указывает, что это строения и сооружения пониженного уровня ответственности. Можно выделить основные критерии: оно выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию, есть основное строение, с которым существует фактическая или технологическая связь. То есть такие объекты не предназначены для самостоятельной эксплуатации, их единственная цель — обеспечение деятельности по эксплуатации основного здания. Для строительства таких объектов не нужно получать разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию (постановление АС Московского округа от 23.08.2022 по делу № А41-65958/2021).

О том, что объект вспомогательный, суд указал в деле, где компания, которая находилась на смежном участке, пыталась признать самовольной постройкой котельную (постановление АС Западно-Сибирского округа от 12.02.2019 по делу № А70-4643/2018).

Разрешения на строительство

Строительство или реконструкция объекта может быть осуществлена только при наличии разрешения на строительство. Получать его не нужно, если при изменении объектов капитального строительства или их частей не затрагивать конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности. Кроме того, такие изменения не должны превышать предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (ч. 17 ст. 51 ГрК, постановление Правительства от 12.11.2020 № 1816).

Субъекты РФ могут принимать нормативные акты об иных объектах, в отношении которых не нужно получать разрешения. В Москве действует постановление правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП. К таким объектам и видам работ относятся:

• перепланировка, переустройство или переоборудование недвижимого имущества, когда наружные размеры и объем нежилого здания не изменились;
• размещение объектов благоустройства территории (дорожки, контейнерные площадки, объекты из металлоконструкций и т. д.);
• капитальный ремонт здания. Например, полная или частичная замена отдельных элементов кровли на аналогичные или иные элементы, улучшающие эксплуатационные показатели кровли;
• остекление проемов, террас;
• размещение вспомогательных помещений (мобильные сборно-разборные и контейнерные здания и склады, гаражи, блокпосты для охраны объектов и другие подобные сооружения).

Таким образом, даже если в результате работ произошло увеличение площади объекта, но эти работы не являются новым строительством или реконструкцией, суд откажет в признании объекта самовольным и в его сносе (постановление АС Московского округа от 22.01.2020 № Ф05-12717/2016 по делу № А40-130541/2015).

Снос объекта является крайней мерой. По сути, это санкция за допущенное нарушение норм как земельного законодательства, так и градостроительного. Мера ответственности должна быть соразмерна нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом. В связи с чем отсутствие разрешения на строительство не может быть единственным основанием для сноса.

БЦ «Брент Сити» защитили от иска правительства Москвы

В 2021 году Департамент городского имущества и правительство Москвы обратились с иском в Симоновский районный суд о признании нежилых помещений бизнес-центра «Брент Сити» самовольной постройкой. Здание требовали привести в первоначальное состояние, для этого нужно было снести нежилые помещения. Для МКА «Николаев и Партнеры» это дело имело особую роль, так как касалось напрямую. С 2008 года в бизнес-центре находится офис коллегии.

Владельцы офисов очень удивились подобному иску. «Брент Сити» — это крупный бизнес-центр, который состоит из более чем десятка зданий, расположенных в километре от садового кольца. Трудно понять, как правительство и Департамент городского имущества больше десяти лет не замечали десять тысяч квадратных метров. Тем не менее власти решили, что в 2006—2008 годах в результате строительных работ площадь строений значительно увеличилась. Реконструкция осуществлялась без необходимых согласований, следовательно, строения являются самовольными постройками. Сам иск заявитель квалифицировал как негаторный по ст. 304 ГК и указывал, что по нему невозможно применить сроки исковой давности.

МКА «Николаев и Партнеры» защищала себя и представляла интересы ряда собственников. Мы убедили суд, что признать самовольной постройкой строение можно, если установить совокупность трех факторов: ее возвели на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, для строительства не получали необходимые разрешения, нарушение градостроительных и строительных норм и правил существенное, а не любое (п. 1 ст. 222 ГК). Данную правовую позицию отразил Конституционный суд в определении от 03.07.2007 № 595-О-П и Президиум Верховного суда в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014.

Истец не доказал признаки самовольной постройки. Во-первых, что расположенное на земельном участке здание, помещения которого заявлены к сносу, возведено на земельном участке, который не предназначен для этих целей. Во-вторых, не доказал, что в четырехэтажном здании снесли часть первого и второго этажа и незаконно возвели новые помещения общей площадью 4918,5 кв. м. Само по себе увеличение здания в высоту не нарушает СНИПы, так как предельная высота в данном районе допускает строительство 40-этажного дома. Данный иск не подлежит к рассмотрению по правилам ст. 304 ГК, срок исковой давности применяется к данной категории дела, в настоящий момент срок пропущен. Суды трех инстанций согласились с нашим мнением и полностью оказали истцу в заявленных требованиях.

Юрий Николаев, адвокат, председатель МКА «Николаев и партнеры»