Столичные власти борются с незаконной реконструкцией. Базовые принципы нового способа защиты права

Власти используют новый способ защиты права, чтобы решить проблему незаконной реконструкции. Недобросовестные коммерсанты приобретают административные, офисные или складские помещения и самовольно реконструируют их. Бывшие нежилые здания превращаются в жилые апартаменты, которые активно продают на онлайн-площадках. Однако такие помещения могут быть небезопасны для проживания. Апартаменты дешевле квартир, потому что застройщики не соблюдают требований к жилой застройке. Это нарушает законные интересы собственников квартир, которые соседствуют с многофункциональными домами.

Правоприменитель работает над регламентом, чтобы вывести апартаменты в правовое поле. Пока статус апартаментов не утвердили, власти оспаривают конкретные случаи незаконной реконструкции в суде.

Рассмотрим, с какими исковыми требованиями выходят в суд московские власти, чтобы решить проблему нелегального возведения апартаментов. Выясним, как апарт-комплексы нарушают права граждан и почему законодатель до сих пор работает над нормой, которая будет регламентировать статус апартаментов. Еще разберем, какие нарушения допускает застройщик, когда проводит реконструкцию. Разъясним, почему не получится продать апартаменты, пока суд не вынесет вердикт.

Неоднозначный статус апартаментов

Чтобы вывести строительство и продажу апартаментов из «серой зоны», необходимо урегулировать их правовой статус. Однако пока законодатель не может найти формулы, чтобы учесть интересы всех сторон.

В 2018 году Госдума рассматривала законопроект, авторы которого предлагали определить статус многофункциональных домов и жилых апартаментов. Однако инициативу раскритиковали. Верховный суд отозвался о проекте негативно и указал, что если придать апартаментам статус жилых помещений, то это нарушит права собственников. В итоге документ сняли с рассмотрения (законопроект № 488847-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов»).

В 2021 году в Госдуму внесли очередной законопроект о статусе апартаментов, однако работу над ним приостановили (законопроект № 1162929-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий»).

В разных регионах придерживаются противоположных позиций по отношению к апартаментам. Власти крупных городов заявляют, что там апартаменты не нужны. В то же время в курортных городах не хотят нести социальную нагрузку по площадям, которые будут занимать туристы летом.

Безопасность жильцов и права собственников

Апартаменты должны быть безопасными для проживания и не нарушать права собственников квартир в МКД. Городские власти оспаривают законность реконструкций нежилых зданий, в которых создают апартаменты, чтобы защитить интересы граждан.

Застройщик апартаментов не соблюдает требований к жилым помещениям. Когда ВС формулировал свою позицию на первый из законопроектов об апартаментах, то объяснил, чем их статус может нарушить права граждан. Законодатель определил, какое помещение признает жилым (ч. 2 ст. 15 ЖК). Правительство утвердило требования, которым должно соответствовать жилое помещение, в постановлении Правительства от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Чтобы защитить людей от вредного воздействия, помещение, в котором они живут, проверяют на целостность конструкций и инженерных систем. Жилое помещение должно соответствовать санитарно-гигиеническим и эпидемиологическим требованиям. В нем необходимо обеспечить нужную шумоизоляцию, температурный режим, уровень освещенности, воздухообмена и относительной влажности воздуха.

Между тем спорные апартаменты возводят в помещениях, которые проектировали как нежилые. Поэтому они не будут отвечать требованиям, которые законодатель предъявляет к жилым помещениям. Жильцам апартаментов не смогут обеспечить необходимую безопасность.

Собственники апартаментов пользуются инфраструктурой, на которую тратились владельцы квартир. Законодатель установил, что девелоперы должны обеспечивать жилую застройки социальной инфраструктурой. Это учитывают, когда оформляют градостроительную и разрешительную документацию на строительство. Однако застройщик, который возводит апартаменты, не обязан строить поликлиники, детские сады и школы, парковочные места. Из-за этого апартаменты дешевле, чем жилые помещения в МКД. Если признать существующие апартаменты жилыми помещениями, их собственники будут пользоваться всей социальной инфраструктурой наравне с гражданами, которые изначально купили квартиры по более высокой цене. Это приведет к нарушению прав собственников квартир. Кроме того, возрастет нагрузка на социальные учреждения.

Очевидно, что люди покупают апартаменты именно из-за относительно невысокой стоимости и пренебрегают их неоднозначным статусом. Недобросовестные девелоперы пользуются таким спросом и продолжают реконструировать здания без необходимых разрешений. Необходимо дать оценку таким работам и защитить интересы покупателей.

Признаки объекта незавершенного строительства в суде

Чтобы застройщик не мог реализовать нелегальные апартаменты, власти просят признать реконструированное здание объектом незавершенного строительства. В таких объектах нельзя образовывать помещения и машино-места (ч .6 ст. 141.4 ГК). Однако мы полагаем, что в законодательстве необходимо уточнить некоторые формулировки и определения. В таком случае истцам не придется доказывать, что ответчик незаконно создал апартаменты в здании, которое реконструировал самовольно.

Общее значение. Законодатель не установил признаки, по которым можно идентифицировать объект как объект незавершенного строительства. Классифицировать их можно по разным основаниям. В частности, здание обладает такими свойствами с начала строительства до ввода в эксплуатацию. В таком случае объект незавершенного строительства должен соответствовать проектной документации и разрешению на строительство.

Объекты незавершенного строительства наравне со зданиями и сооружениями относят к объектам капитального строительства (ч. 10 ст. 1 ГрК). Под строительством понимают создание зданий, строений и сооружений (ч. 13 ст. 1 ГрК). Из этого следует, что законодатель считает объектами незавершенного строительства объекты капитального строительства, которые являются результатом незавершенного процесса по созданию здания, строения, сооружения. Таким образом, за рамками этого определения остаются реконструкция объекта недвижимости или создание в нем новых помещений, например, апартаментов. Получается, объект незавершенного строительства и реконструируемое здание нужно рассматривать в одинаковых правовых режимах. Если девелопер прекратит реконструкцию, такой объект можно квалифицировать как объект незавершенной реконструкции.

Условия. Застройщик должен не только прекратить строительство или реконструкцию, но и юридически оформить завершение процесса. Пока на объект не получили разрешение на ввод в эксплуатацию, он считается объектом незавершенного строительства. В таком разрешении власти удостоверяют, что лицо выполнило строительство в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, а также учитывало при работах градостроительный план земельного участка и вид его разрешенного использования (ст. 55 ГрК).

Если здание не соответствует требованиям, которые установили в градостроительном регламенте, его невозможно ввести в эксплуатацию. Формировать помещения в объектах незавершенного строительства нельзя. Считаем, что этот запрет необходимо распространять и на объект незавершенной реконструкции. Таким образом, пока спорный объект не ввели в эксплуатацию в соответствии с градостроительным режимом земельного участка, нельзя делить его на обособленные помещения и продавать их.

Состав ответчиков

Правоприменитель со временем меняет позицию в отношении того, кто является ответчиком в споре о нелегальных апартаментах.

Состав истцов не изменился с 2014 года, когда власти требовали сносить самовольные постройки и выходили в столичные суды с исками о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права. С требованиями к нарушителям выходили правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы. Они же теперь оспаривают в Арбитражном суде города Москвы законность сформированных апартаментов.

Изначально истцы предъявляли требования к застройщикам, которые арендовали земельные участки со спорным объектом с апартаментами. Кроме того, иски предъявляли девелоперам — ИП и юрлицам. Они осуществляли реконструкцию здания, возводили апартаменты, ставили их на кадастровый учет и продавали. Собственники таких апартаментов участвовали в судебном процессе как третьи лица. Онлайн-площадки, на которых размещали объявления о продаже апартаментов, суд вовсе не привлекал к участию в деле.

С 2022 года, когда суд принял первые иски, состав ответчиков изменился. Теперь иск предъявляют к застройщику, генподрядчику, всем юрлицам и ИП, которые владеют апартаментами. В отдельных случаях суд привлекает в качестве ответчика и агрегатора, где были объявления о продаже спорных апартаментов (определение АС г. Москвы от 26.03.2024 по делу № А40-302657/22-11-2117).

Остается дискуссионным вопрос о том, должны ли быть ответчиками по делу граждане, которые приобрели апартаменты в спорном объекте. Однако суды в любом случае привлекают их к участию в процессе в качестве ответчиков (дела № А40-302491/2022 и А40-302657/2022) или как третьих лиц (дело № А40-302699/22).

Земельные и градостроительные нормы

Застройщики и девелоперы, которые незаконно реконструируют административные и офисные здания, чтобы создать в них апартаменты, нарушают нормы земельного и градостроительного законодательства. В последних исках власти уделяют этому особое внимание. В таких спорах ответчики незаконно реконструируют уже существующие здания, в которых по градостроительной документации возводить апартаменты нельзя.

Застройщик должен учитывать категорию земель и вид разрешенного использования. Земельные участки можно использовать в соответствии с их целевым назначением (ч. 2 ст. 7 ЗК). Законодатель устанавливает правовой режим земель и земельных участков в градостроительном регламенте (ч. 1 ст. 36 ГрК).

Московские власти утвердили, как использовать земельные участки, в постановлении правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы», далее — ПЗЗ. В этих правилах города Москвы есть градостроительные регламенты, в которых законодатель указал виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Когда утверждают градостроительные регламенты, то учитывают, как фактически используют земельные участки и объекты капитального строительства в территориальной зоне (п. 1.4.1, 1.4.3, 2.1.1.2 ПЗЗ).

Чтобы строить на земельном участке, правообладатель обязан следовать правилам землепользования и застройки. Правообладатели земельных участков должны соблюдать правовой режим участка и ограничения, которые установили в законе или договоре (п. 2 ст. 264 ГК, ст. 41 ЗК). Собственник вправе выбирать вид разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований. Но если лицо пренебрегает нормами ПЗЗ, в составе которых утвердили градостроительные регламенты, то нарушает правовой режим использования земельного участка и объекта капитального строительства. На это указал ВС в п. 18 Обзора судебной практики ВС № 2 (2022), утвержденного Президиумом ВС 12.10.2022.

Во всех случаях, когда московские власти обращались с исковыми заявлениями в суд, девелоперы не имели оснований строить апартаменты на спорных земельных участках. Такого их использования не предусмотрели ни в Правилах землепользования и застройки города Москвы, ни в ЕГРН, ни в договорах аренды земельного участка.

Дела о незавершенном строительстве формируют противоречивую практику

Департамент городского имущества города Москвы и правительство Москвы преследуют понятную цель, но в иске не учитывают положения нормативных актов. Если арбитражный суд удовлетворит требования, мы столкнемся с противоречиями государственной регистрации и кадастра недвижимости.

Объект незавершенного строительства — это здание, которое еще строят, и его нельзя эксплуатировать по назначению. Но, например, сейчас АС рассматривает дело Департамента городского имущества города Москвы по поводу ЖК Manhattan House (дело № А40-238772/2023). Это дом из апартаментов, в котором проживают собственники. Здание построили, ему присвоили кадастровый номер и выдали правоустанавливающие документы. Сделать это возможно только с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 10 ст. 55 ГрК). Здание перестает быть объектом незавершенного строительства, когда регистрируют права на здание, которое является результатом строительства (ч. 8 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Добросовестные граждане владеют самостоятельными помещениями, которые нельзя образовать в объекте незавершенного строительства. Если бы здание было таким объектом, то собственники владели бы долей в праве собственности.

Анастасия Поликыржа, адвокат в сфере недвижимости, долевого строительства и банкротства застройщиков, к. ю. н.

Обеспечительные меры

Если власти подали иск, продать апартаменты не получится. Как правило, истец заявляет ходатайство об обеспечительных мерах. Суд может запретить онлайн-площадкам публиковать объявления о продаже апартаментов в спорном здании. Росреестр будет не вправе регистрировать сделки с ними.

Если суд удовлетворит иск, девелоперы не смогут сразу продать апартаменты. Сначала необходимо получить все необходимые документы и ввести объект в эксплуатацию. Легализовать объект можно именно после того, как завершится судебное разбирательство.

После того как суд признает незаконно реконструированное здание объектом незавершенного строительства, возможны два варианта развития событий. В первом, позитивном, застройщик согласует документацию, убедится, что здание и апартаменты в нем соответствуют СНиПам, после чего объект введут в эксплуатацию. Во втором, негативном, варианте развития событий застройщик может не предпринимать никаких действий, чтобы ввести объект в эксплуатацию. В этом случае городские власти в течение трех лет с того момента, как заключили договор аренды земельного участка для завершения строительства, вправе продать объект с публичных торгов (п. 10 ч. 2 ст. 39.6 ЗК, ч. 1, 6 ст. 239.1 ГК).

Правовая позиция судебных инстанций

Некоторые юристы сомневаются в том, что признавать здание объектом незавершенного строительства — обоснованный способ защиты права. Его не предусмотрели ни в ГК, ни в другом законе. Однако участники гражданского оборота могут использовать способы защиты права, которые прямо не обозначил законодатель. Сторона, которая отстаивает законные интересы, вправе ссылаться на правовые позиции высших судебных инстанций.

ВАС перестал признавать недействительным зарегистрированное право. Ранее, чтобы признать право собственности недействительным, заинтересованные лица могли оспорить государственную регистрацию в ЕГРН. Однако в 2009 году Президиум ВАС заявил, что механизм, которым признают недействительной сделку, не подходит для права собственности.

ВАС рассмотрел в порядке надзора иск Росимущества к двум обществам. Истец оспаривал запись в ЕГРН о праве долевой собственности на объекты недвижимости. ВАС отметил, что нельзя признавать недействительным зарегистрированное право на недвижимость, чтобы защитить свое право. Такого способа законодатель не предусмотрел ни в ГК, ни в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Не указали такого способа и в иных правовых актах. Оспаривать право на недвижимость нужно по методам, которые установили в законодательстве. При этом необходимо учитывать характер и последствия правонарушения (постановление Президиума ВАС от 28.04.2009 № 15148/08 по делу № А21-3607/2007).

Истец вправе требовать признать право или обременение отсутствующими. Такой способ защиты права совместно создали ВАС и ВС. С его помощью теперь можно оспорить запись в ЕГРН. Свою позицию суды изложили в п. 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Преимущества такого иска отмечают практикующие юристы.