Снос vs признание права на самовольную постройку. Как работать с конфликтом решений

Признание права на постройку невозможно после принятия решения о сносе постройки. Для суда это конфликт решений. Владельцы построек и их юристы не всегда это учитывают, особенно если есть разрешение на строительство или зарегистрировано право.

Если не предотвратить конфликт решений, останется только мировое соглашение. В статье рассматриваются такие вопросы, как природа конфликта решений, способы его предотвращения и обхода. В материале также собраны примеры из практики и мнения коллег.

Подать встречный иск о признании права на постройку

Процессуальная природа конфликта решений неоднозначна. Суд не сможет прекратить дело по иску о признании права на самовольную постройку после решения о ее сносе по ст. 150 АПК или ст. 220 ГПК, ссылаясь, что имеется принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт. В то же время конфликт решений невозможно обойти заявлением о пересмотре решения о сносе по новым обстоятельствам. В ст. 392 ГПК и ст. 311 АПК прямо предусмотрено, что только установление или изменение федеральным законом оснований для признания здания, сооружения или другого строения самовольной постройкой, послуживших основой для принятия судебного акта о сносе самовольной постройки, является новым обстоятельством для пересмотра решения.

Изменение самой ст. 222 ГК такая редкость, что вряд ли на это кто-то может всерьез рассчитывать в конкретном деле. Другое дело — изменение градостроительного регламента. Но и об этом федеральный законодатель подумал. Согласно ч. 7 ст. 33 Градостроительного кодекса в отношении земельного участка под самовольной постройкой, после ее выявления не допускается внесение изменений в правила землепользования и застройки.

Конечно, могут измениться другие обстоятельства. Например, уже после вынесения решения о сносе возникнет право на землю под постройкой или параметры постройки будут приведены в соответствие с требованиями. Однако это уже не будут обстоятельства для пересмотра по новым или вновь открывшимся обстоятельствам, и в таком случае, по моему мнению, можно обойти конфликт решений иском о признании. Однако такая ситуация редкость.

Общее правило в том, что из-за конфликта решений вы не сможете использовать такой способ защиты, как признание права. И не надо думать, что такой иск будет считаться доказательством против вас. Лучше получить отказ в иске о признании права по причине того, что и в иске о сносе будет отказано, чем иметь дело с конфликтом решений. В конце концов, не является же ходатайство о восстановлении срока давности, поданное «на всякий случай», доказательством того, что срок пропущен.

Пример из практики. В моей практике был случай, когда возведение пристроя на первом этаже многоквартирного дома было признано самовольной реконструкцией, и суд обязал владельца помещения привести все в первоначальное положение только из-за отсутствия согласия собственников дома. Так как снос был по иску одного из собственников, мы пробовали обойти конфликт решений и проведением общего собрания собственников, и заключением мирового соглашения с истцом на этапе исполнения решения суда, и подачей самостоятельного иска о признании права.

Привести постройку в соответствие с требованиями

Признаки законности постройки (соответствующее разрешенное использование земли, получение необходимых согласований и разрешений, соблюдение градостроительных и строительных норм) должны быть соблюдены как на дату ее возведения или создания, так и на дату выявления ее незаконности. При рассмотрении вопроса законности постройки судом — на дату вынесения решения.

Следовательно, параметры постройки могут быть приведены в соответствие в период между выявлением ее незаконности и вынесением решения о сносе. Часто незаконность постройки выявляется только по результатам судебной экспертизы, когда рассмотрение дела в суде уже подходит к концу. Будьте готовы изменить постройку вплоть до изменения в проект, если хотите ее сохранить.

Судьи нередко закладывают вариант таких изменений в своих решениях. Приведение в соответствие с параметрами законодатель предусмотрел как на этапе проектирования в ст. 40 ГрК, так и на этапе строительства в ч. 7 ст. 52 ГрК. На это направлена и ст. 222 ГК в части приведения в соответствие.

В п. 28 постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29.04.2010 № 10/22 по поводу реконструкции указано, что «суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ». Представляется возможным распространить это правило и на случаи, когда постройку возможно привести в соответствие».

В делах о «приведении в соответствие» суды обходят нарушение одного из условий ст. 222 ГК даже в отсутствие встречного иска о сохранении. Судебные решения по таким делам часто не проигрывают по детализации мировым соглашениям.

«Приведение в соответствие» не предусмотрено законодательством как способ защиты права, и это вторая причина, почему нужен встречный иск о признании права. Это поможет задать нужные вопросы эксперту.

Неустранимость и существенность нарушений очевидны, когда, к примеру, отсутствует право на землю под постройкой. И не так очевидны, когда речь идет о несоответствии параметров постройки градостроительным и строительным нормам. Именно экспертиза помогает понять стоимость и целесообразность работ по приведению в соответствие.

Отмечу, что в соответствии с ч. 9 ст. 55.32 ГрК лица, на которые возложена обязанность распорядиться самовольной постройкой, по своему выбору осуществляют снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

Примеры из практики. Например, строительство малоэтажных многоквартирных домов под видом индивидуальных домов с нарушением целевого назначения участков привело к распространенной практике судов обязывать перепланировать помещения малоэтажного дома под индивидуальный жилой дом. Другой случай «приведения в соответствие» — это самовольная реконструкция или строительство с отклонением от предельных параметров. Для этого примера характерно наличие частей постройки (балконы, крыльца и тому подобное), которые выступают за границы участка и демонтажа которых оказывается достаточно, чтобы «привести в соответствие». Реже, но все же достаточно часто демонтируют надстройки из нескольких этажей (просто построенные лишние этажи) и пристрои. При этом суды не забывают обязать привести целевое назначение земельного участка в соответствие.

Например, в деле № А41-18867/2021 АС Московской области утвердил мировое на условиях, что ответчик обеспечивает завершение проектных работ, получение положительного заключения государственной экспертизы на проектно-сметную документацию, оформление земельно-имущественных отношений на земельные участки, оформление разрешения на строительство объекта в определенный срок. А в деле № А41-10858/2020 этот же суд обязал владельца постройки привести ее в соответствие с параметрами или обязательными требованиями, а также разработать и утвердить проектную документацию, получить разрешение на строительство в определенный срок. Интересно также дело АС г. Москвы №  А40-25010/2020, подтвержденное окружной инстанцией. Суд обязал ответчика привести постройку в соответствие с проектной и строительной документацией, предоставив в случае неисполнения решения суда в указанный срок право истцу осуществить мероприятия по приведению здания в соответствие с проектной и строительной документацией самостоятельно с дальнейшим возложением расходов на ответчика.

Снос недвижимого имущества является крайней мерой

Помнить про мировое соглашение и пересмотр по процессуальным основаниям

Суды часто признают, что снос недвижимого имущества является крайней мерой. «Такая мера может быть применена только в случае, если будет установлено, что сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, и эти нарушения являются неустранимыми и существенными» (решение АС г. Севастополя от 01.09.2021 по делу №  А84-4147/2019). В данном деле суд ушел в решение о «приведении в соответствие» в отсутствие таких требований у истца по иску о сносе. Но что если суд не на вашей стороне?

Занимаясь подобными делами, я часто сталкивался с большой степенью свободы усмотрения судов. Не раз наблюдал, когда схожие ситуации разрешались с точностью наоборот. Например, объект недостроен, разрешение есть, но допущены нарушения — в одном случае судьи сносят такой объект, в другом признают на него право. И чуть ли не главным критерием становится, какой иск (о сносе или о признании права) рассмотрен первым.

Опросив для этой статьи коллег и друзей, я еще раз убедился в своем мнении. В практике моих коллег из Адвокатского бюро «Шлабович, Татарович и партнеры» из Воронежа было дело, прошедшее Первый кассационный суд, в котором в обоих исках отказали. Но Игорь Татарович по-прежнему настаивает, что надо всегда заявлять встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку. И я с ним согласен. А, например, Денис Герасимов из Адвокатского бюро «RBL» (г. Самара) готов рисковать, и пока ему удавалось отражать иски о сносе без встречного иска.

Коллегам из «Качкин и партнеры» (Санкт-Петербург) удавалось обойти конфликт решений через смену владельца самовольно реконструированной постройки. Снос был заявлен в суде общей юрисдикции. Для защиты коллеги сначала в кассации добились по процессуальному основанию отправки дела на пересмотр, а потом немедленно признали на нее право в арбитражном суде.

По мнению ВС, изложенному в недавнем определении от 23.06.2021 № 127-КАД21-6-К4, конфликт между зарегистрированным правом и решением органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки должен разрешаться в пользу ее сохранения, так как только суд может вынести решение о сносе зарегистрированного объекта.

Как отмечает управляющий партнер «Прецедент консалтинг» (г. Симферополь) Станислав Петров: «Указанное определение интересно также тем, что Верховный суд признал супруга, не указанного в реестре прав на недвижимость, но обладающего постройкой на праве совместной собственности, заинтересованным лицом. Это расширяет возможности для обжалования похожих решений по процессуальным основаниям».

По моему мнению, конфликт решений по делам о самовольных постройках — это пробел в законе и процессуальное препятствие, не более того. Поэтому это часто вопрос политики права. Изменения в судебной практике, связанные с заключением мировых соглашений, требуют от юристов уметь и представлять клиента в суде и участвовать в переговорах с властями, разрешая конфликты по существу.